少し前の話ですが、2021年3月にエレベーターの改修工事を行いました。
私が関わった初めての大規模修繕です。
制御リニューアルをし、かかった金額は約900万円、工期は3週間ほどでした。
エレベータの基本情報
- 築27年
- 三菱製ロープ式
三菱の営業さんからそろそろという提案があり、年度末で（売上目標達成のために）値引きをしてくれたので、えいや！と勢いで改修工事を決めました。
一応ネットでは改修工事に関してざっくり調べました。
（エレベーター 改修 で検索したら色々出てきます）
そもそもエレベーターの耐用年数は、国税庁の減価償却基準（法定償却耐用年数）では「17年」とされており、メーカーは概ね「20〜25年」と公表しています。
タイミングはバッチリとしては少し遅いくらいです。
改修方法には主に３パターンあリます。
価格が高い順に、
①全撤去リニューアル
②準撤去リニューアル
③制御リニューアル
とありまして、うちは③制御リニューアルをしました。
価格が低いとはいえ、お値段約900万円 （税込）
定期預金を解約したり投資信託を売却したりしてお金を用意。
大家ってお金持っていても使えない。そう実感いたしました。
エレベーター改修工事 入居者と管理会社との調整
工事を始めるにあたり、管理会社に連絡をしたところ、管理会社が改修工事に大反対してきました。
管理会社の言い分は「３週間もの長期間エレベーターが動かないなんて入居者の方の負担が多すぎる」とのこと。
そりゃあ私たちだって入居者の方には３週間もの間エレベーターが使えずご不便をおかけすることになり申し訳ないなという気持ちはありました。
がまさか管理会社がめちゃくちゃ反対してくるなんて予想外。
通常の保守管理は三菱と直接契約しているため、今回の改修工事の提案も直接いただき、契約を交わしたので、管理会社には事後報告になっていたのは申し訳なかったですが。
でもいつかやらなければならない工事だと思うんですが、とにかく圧の強い社長まで出てこられて、「今までこんな改修したことない」とまで仰る。
私の実家のマンションなんて有無を言わさずエレベーターの改修工事が入って9階まで階段で登り降りしましたけど、と無駄に強気で反論したものの、分譲と賃貸は違いますと鼻で笑われました。
法律でいつかはやらないといけないことですし、なんなら管理会社なら入居者とのそいういうトラブルの時にノウハウを発揮するものじゃないの？？と対抗。
入居者からのクレームが自分のところに入るから面倒って短絡的な理由なのが見え見えでで腹立たしい。
三菱の方とも話し合いの場を設けていただきました。
結論、
入居者にQOカードを配ることでなんとか合意しました。
低層階の方は2000円、高層階は3000円分です。
もちろん費用は大家持ち。
ちなみに、QOカードはコンビニで予約して買うのがおすすめです。
（手数料や送料を払わなくて済みます。ただコンビニのロゴが入ります。）
これも管理会社が手配しようとしてくれたけど、お金払うのは大家なのに管理会社のロゴ入り封筒に入れて入居者に配ろうとしていたのでサクッと拒否しておきました。
ちなみに、、、管理会社が「こんな修繕聞いたことない」といっていたのは単に自分のところの経験不足であったようです。
管理会社変えたい。
エレベーター改修工事 仕訳について
エレベーターの改修工事でかかった費用は約900万円でした。
その費用はまるっと修繕費で経費計上するのか？資産になるのか？判断が悩ましいですよね。
うちでは税理士の先生に見積書を見てもらって判断してもらいました。
（修繕の内容によっても異なるそうです）
結果、下記の通りになりました。
建物付帯設備（資産）： 修繕費（費用/経費）
７割（630万円）：３割（210万円）
今年の経費としては210万円を計上します。
残りは資産として毎年減価償却していきます。
以前に別の大規模修繕をした際、経費が増えれば所得が減って税金が減るので、全部経費にしたほうが得！という思い込みで、全額経費にしてくださいと謎に税理士の先生にお願いしまくったそうです。
得だったかと言えば全くそうではなく、ただその年赤字になっただけだそうです。
この経験があって今回はきちんと税理士の先生に相談の上、ご判断はお任せしました。
給与所得以外に不動産所得や譲渡所得など複数収入がある方におすすめな詳細なシミュレーションできるサイト
